抵押后的租赁权

王某于2004年5月向张某借款22万元，约定借款期为一年，并将其所有的一套房屋作为抵押，双方办理了抵押登记。同年7月，王某把其房屋出租给了李某，约定租期为2年，租金为每年1万元。事后，王某未将房屋出租的情况告知予张某。2005年6月，张某向王某主张债权，王某因经商失败，无力偿还，双方经协商后决定将房屋出卖，卖得房款偿还债务，但并未告知李某。但数月后无人购买该房。后因张某儿子结婚需要一处房产，张某与王某商定一该房屋抵消20万的债务，双方于同年7月办理了产权过户手续。8月，张某要求李某要么增加房租，要么解除租房